潘石屹夫妇闪人记

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潘石屹夫妇闪人记
发布日期:2022-09-07 20:50    点击次数:149

  作 者丨华商韬略

  华商韬略出品丨ID:hstl8888

  2007年SOHO上市时,潘石屹夫妇的身家达到500亿元,今年3月的2022年胡润全球富豪榜显示,这一数字已降为210亿元。

  15年边打边撤,财富缩水一半多,但相比很多雄心壮志又只争朝夕的同行,他们目前为止的结局还是强太多了。

  “老说我跑了跑了,都是谣言。”

  这些年一直在卖资产、否认自己要“跑路”的潘石屹,终于,资产卖不掉,也要人先“闪”了。

  今日(9月7日)午间,SOHO中国在港交所公告,潘石屹已辞去董事会主席、提名委员会主席和ESG委员会主席的职务,他的妻子潘张欣也已辞去公司行政总裁(CEO)职务。

  这意味着,潘石屹和张欣将一起挥别SOHO,“夫妻双双把家还。”

  从公告也可以很明显地看出,SOHO中国在刻意淡化着两位创始人离开的影响,其公告名只是轻描淡写的几个字:

  管理层和董事会变动。

  但这是一场蓄谋已久的离开。

  自2019年以来,市场已多次传出潘石屹夫妇“金盘洗手”的消息。

  2019年10月,有消息称,SOHO中国正考虑出售其在中国8个办公大楼的权益,总价值约为500亿-600亿元。但很快,消息没了消息。

  2020年3月,疫情最严峻时期,SOHO中国主动公告,黑石拟将SOHO中国私有化,交易总对价约40亿美元,但此后疫情延续,交易泡了汤。

  即便如此,潘石屹也依然是“天要下雨,娘要嫁人,他要卖公司。”

  2021年6月16日,SOHO中国再发公告,高盛代表黑石发出全面收购要约,以5港元/股的价格,完成其私有化。折算下来,这一价格比前一年少了10亿美元。

  潘石屹和妻子手握SOHO中国63.93%股权,算下来也是过去一年每天少掉了近千万。不过,潘石屹还是要卖,但还是没卖成。

  不到两个月后,市场监管总局签发通知,对要约方根据《中国反垄断法》提交申报正式立案审查。

  圈内人称“笑面虎”的潘石屹,一副人畜无害的憨憨背后,不但算盘打得溜圆,而且城府颇深。这些年的地产大环境,以及他个人的小环境都越来越不友好,让他庐山真面目再也藏不住,所以及时收手,即便买卖越谈越亏,也要三十六计走为上计。

  在整体出售之前,潘石屹、张欣夫妇就已鸭子划水一般,一点一点售空了大量非核心物业。经统计,仅2014年~2019年,SOHO中国就累计卖楼套现约293亿元。

  卖楼所得最终转化为丰厚的分红。2006年至2020年,SOHO中国共计分红12次,总金额达207.78亿元,按潘张夫妇所占股比计算,夫妻二人累计取得分红现金约133亿元。

  如果把SOHO中国比作一头奶牛,经过潘张夫妇不停的挤奶,SOHO中国不仅日渐消瘦,且留下的核心资产,在短期内的增值空间,也都差不多到头了。

  2012~2019年,SOHO中国营收由153.05亿元缩水至18.47亿元,零头都不剩。

  与之对应是,SOHO中国已经不再开发新项目,只是坐楼收租。

  到2019年决定整体打包给黑石时,SOHO中国虽然依然坐拥北京的望京SOHO、光华路SOHO、丽泽SOHO、前门大街项目,以及上海的外滩SOHO、天山广场、复兴广场和古北SOHO八大地标项目……全是寸土寸金的地理位置和顶配的周边条件。

  但正如很多人的共同感受,SOHO中国的楼往往都中看却不中用,其租金价格一直配不上地段的优越。2019年,其总资产近700亿元,净利润仅13.31亿,资产回报率不到2%。

  如此低的回报,潘石屹是不满意的,而且他也基本上没办法在短期内去经营改善。

  另一边,至2019年底,SOHO中国还有326.12亿元的总负债,其中一年内到期债务16.32亿元,同期现金及等价物仅12亿元,无法覆盖短债。

  不怎么赚钱,还常常为钱操心,最关键的是,自己早已不缺钱,所以铁了心的要卖了卖了,带资一身轻。可最后连有关部门都不放行,甚至还接连被算新账与旧账。

  2021年12月2日,SOHO中国旗下的7家物业公司因存在电力价格违法行为,被上海多地市场监管部门罚款合计约8664万元。

  2021年12月7日, 如意计划网appSOHO中国公告称,其附属公司北京建华置地有限公司(下称“建华置地”)收到北京市税务局稽查局对其做出的《税务处理决定书》和《税务行政处罚决定书》,最终需要补交税款、滞纳金及罚款共计人民币7.09亿元。

  2022年3月,SOHO中国旗下北京搜厚物业管理有限公司朝阳门第二分公司、海淀黄庄分公司、前门分公司、三里屯分公司、望京分公司等15家分公司,又因乱收费被北京市多区市场监督管理局处罚警告并罚款,累计被罚1.15亿余元。

  同月,SOHO中国的年度业绩报告显示,当年股东应占亏损1.31亿元,亏损的主要原因就包括支出了一次性税费开支约4.39亿元。

  再过半年,公司没卖,楼还在,但也要人先跑了。

  想当初刚到香港上市,身披成功企业家的荣耀与光环,潘石屹夫妇也曾意气风发,雄心勃勃,要过千亿,超万科。

  真是路遥知马力,日久才见他只是随便说说的。

  创立于1995年的SOHO,以低价拿地后建成高价值写字楼项目闻名。

  潘石屹的土地投资眼光,加上张欣华尔街精英的设计审美和整合能力,曾接连创造出北京SOHO现代城、三里屯SOHO、中关村SOHO等地标建筑。

  全盛时,SOHO曾占据北京CBD地区近一半销售额,造型之独特、售价之高昂,名冠京城。

  为了卖楼,潘石屹曾马不停蹄地拍电影、做主持、著书立说,把自己打造成地产娱乐明星,然后带着成功企业家光环跑到山西和内蒙古,向煤老板们兜售SOHO旺铺。

  “北京最具投资价值的写字楼”、“只要买我的房子,我就好好地为他提供服务”、“把拿钱买房子的人真正当作上帝……”

  那些年,潘石屹渐渐成了大众偶像,并且将其转为变现影响力:据爆料,当时购买超过5000万元的客户可以和他吃个饭,犹如“中国版巴菲特的午餐”。

  甚至因为人气火爆,饭票门槛很快涨到了1亿。

  2005年,北京商品住宅房均价6725元/㎡,潘石屹以2万/㎡的单价,从山西人手里拿走7亿。足足3倍于市场的超高定价,也让SOHO成为下蛋金鸡。

  2007年,港股上市的SOHO中国创下当年亚洲最大商业地产IPO纪录,也就是那个时候,潘石屹夫妇曾立志,五年之内要过千亿、超万科。

  而且,他们也的确是努力过。

  三年后,年营收184.23亿元的SOHO中国,体量一度超越恒大,几乎是融创的3倍。

  但现在回头看,努力的姿势不太对。

  全速扩张的SOHO,在流光溢彩之下接连爆出物业质量与管理混乱。

  2010年,北京SOHO尚都和朝外SOHO发生数百名业主维权事件。商户们反映,SOHO对物业缺乏统一规划,业态混乱,火锅店旁是足疗,外语教学、美甲店和健身房同在一层做邻居。

  花了大价钱的山西老板们也发现了巨大落差,所谓黄金旺铺,有的两三年租不出去,一位SOHO尚都业主算了一下,按当时的租金回报,他收回购楼款的成本至少要28年。

  人气偶像碎成一地鸡毛。凛冬时节,几十名外地业主身穿大写的“惨”字T恤,在SOHO办公楼前齐声高喊“潘石屹,大骗子!”

  重重压力下,潘石屹决定转型。

  2012年,SOHO中国开始从散售模式变成自持物业模式,也就是只租不卖。潘石屹的算盘是,自持不但可以享受房子的增值,而且还能有很划算的收益。他当时判断,写字楼的出租回报率:

  至少能到10%以上。

  然而,SOHO早期的高价炒作和“退租门”透支了市场信任,过度营销的反噬+实用硬伤+中国写字楼经济不成熟,共同造成SOHO出租回报率长期连3%都不到。

  眼看这条路不通,潘石屹又迅速调转船头,从只租不卖变成了边租边大批发。

  2014年~2019年,潘石屹几乎每年都在大批发式的大手笔出售资产:

  上海SOHO海伦广场、静安广场卖给金融街;上海凌空SOHO半数物业卖给携程,上海外滩8-1地块50%股权卖给复星,上海SOHO世纪广场卖给国华人寿,上海虹口SOHO卖给德国安联保险和新加坡吉宝,北京和上海13个项目、共计2583个车位全部打包出售……

  2019年,日益清减的SOHO中国在房企榜单中降至第259位。

  有人唏嘘一代商业地王不再,潘石屹却认为:“低买高卖是做生意遵循的永恒不变的规律。”张欣女士更为直白:是否买卖,唯一标准就是能否赚钱。

  乔布斯曾说:“我讨厌一种人,他们把自己称为‘企业家’,实际上真正想做的却是创建一家企业然后把它卖掉或上市,他们就可以变现一走了之。”

  “他们不愿意去做那些打造一家真正的公司所需要做的工作,也是商业领域里最难的工作……要创造传世的公司而不仅仅是为了赚钱。”

  不知是早就看到了中国房地产今天的结局,还是走着走着就对房地产厌倦了,真的只是“变现一走了之”了。潘石屹夫妇这些年,基本上是欠缺缔造一家真正的公司的热情。

  SOHO的房子普遍使用价值和功能不佳,几乎是业内公认。包括其建筑的标新立异,以及项目本身,也是屡遭诟病。

  在北京,彰显“超现代理念”的建外SOHO,被称作“华而不实的鸟笼”。

  宋丹丹曾在微博叫板潘石屹:“长安街南边那么好的位置,你盖了那么一大片难看极了的廉价楼(建外SOHO),把北京的景色毁得够呛,别再盖楼了,求你了。”

  在上海,外滩SOHO也因追求高容积率而被质疑破坏了城市建筑风格,“毁了外滩一线景观。”

  但有时候,个人的努力,还真是要结合历史的进程。最近多年的三天打鱼两天晒网下来,从目前为止的事实看,潘石屹夫妇的结局即使不满意,也算可接受。

  当很多努力的同行纷纷陷入巨大债务危机之时,早就偃旗息鼓的他们却得以保存了财力和实力。

  15年边打边撤,财富缩水一半多,但相比很多雄心壮志又只争朝夕的同行,他们目前为止的结局还是强太多了。

  比如,在2022新财富500富人榜上,许家印的最新身价就已经只有131亿。

  但都不一定保得住,也更走不了人。

  早已刻意低调的潘石屹,至今还是拥有1800多万粉丝的微博大V。

  当红的那些年,他不但是成功企业家,也是大网红。

  他拍电影、做主持、做木工、搞摄影、学编程、著书立说、关注雾霾,甚至发潘币。

  2012年,拥有3亿多用户的微博,发布了一个中国微博意见领袖排行榜,排在第一名的就是潘石屹,比马云还要高,比李开复、郎咸平、方舟子等众名人都高。

  在微博上,潘石屹不只人气高,段位也高。什么话题能发言,什么话题要装着没看见,哪些事必须太极八卦地和稀泥,他比很多老革命都拎得清。

  长期憨态可掬,人畜无害的姿态下,很多网友还送他一个爱称:

  小潘潘。

  这股超脱的仙气背后,是潘石屹以成功的人设形象和娱乐营销,以一己之力为SOHO中国节省下大笔的宣传费用:其他楼盘的推广成本要3~5%,SOHO只要不到千分之七。

  2018年,“别让潘石屹跑了”的舆论压力越来越大,潘石屹老家的祖坟被扒了。

  舆情汹汹,老潘在一次发布会上突然真挚地表示:我们赚的钱已经够了,现在的问题是如何把这些钱花出去,要花到社会最需要的点上面去。

  但潘张夫妇最为人知的公益项目,却是很受争议的捐款1亿美元设立助学金,把钱投入哈佛、耶鲁等海外名校搞合作,资助中国学生去海外留学。

  捐款之后,潘石屹的两个儿子先后入读耶鲁和哈佛。

  曹德旺曾意味深长地评价这笔慈善:

  “存在的都是有道理的,潘石屹跟他的太太,都是鬼精鬼精的。”

  不光是捐款“走出去”,最近10多年,潘石屹夫妇也一直在投资“走出去”。

  在内地不断出清的同时,他们就在国外做了一系列的买买买。

  2011年,斥资7亿美元,买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼;2012年,花6亿美元,收购曼哈顿公园大道广场49%的股权;

  2013年,张欣联手巴西Safra家族,以14亿美元收购美国通用汽车大厦40%的股权,该交易成为单个中国投资者在美国最大的不动产投资之一。

  此外,潘石屹长子、人称“新京城四少”之一的潘瑞,也在英国成立了一家房地产公司,在当地拿下多个地产项目,包括首个由华人主导的英国学生公寓品牌UNINN。

  一边是国内清仓,一边是海外加仓,被质疑要跑路的潘石屹和张欣都曾解释,海外投资的资金来源于家族信托,与SOHO中国无关。

  但正是这个家族信托掌握着潘石屹和张欣在SOHO中国的33.24亿股,股比63.93%的股份。

  很多年前,还是“小潘潘”的潘石屹曾在谈及梦想时说,他心里特别向往的事,是回到西北老家,住窑洞里、放羊,“面前是清清的河水,网上也没有人骂我了……”

  SOHO中国要出售的消息公开后,曾有人跑到潘石屹微博下问他是不是“真要跑了”,还有人喊他“老贼”,但潘董见惯了大阵仗,一如既往地听歌、品茶,概不回应。

  如今“闪人”成真,他倒是丢下了一句话:“以专注于支持艺术和慈善事业。”

  颇为戏剧的是,公告创始人离开之后的SOHO中国却股价直线飙升,涨幅最高达17.65%,收盘涨幅依然高达11%。

  不知这是不是利空出尽就是利好?

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责任编辑:王翔